Belegger koopt steeds vaker landbouwgrond

Het Centraal Bureau voor de Statistiek maakt deze maand bekend dat het areaal landbouwgrond in de afgelopen tien jaar opnieuw is gedaald met 1 procent.

Het aantal hectares landbouwgrond dat wordt gekocht door private beleggers stijgt sterk sinds 2019. Verkochten tot 2019 twee van de drie boeren hun land aan collega's, in 2022 was dat ongeveer een op de twee. Volgens specialisten is deze verdeling nu nog actueel. Beleggers zijn de grootste koper van landbouwareaal.

In 2012 werd zo'n 2.000 hectare gekocht als belegging. Dat was toen ongeveer net zoveel grond als werd gekocht voor woningbouw. Tien jaar later kochten private beleggers 3.400 hectare landbouwgrond, werd 2.100 hectare aangekocht voor natuur, 2.000 hectare voor woningbouw en 500 hectare voor infrastructuur.

Ongeveer een tiende van alle verkochte landbouwgrond is sinds 2012 naar beleggers gegaan. Vaak blijft deze in gebruik door boeren. Maar als die beleggers speculanten zijn, is een toekomstgerichte bedrijfsvoering onzeker voor degene die er boert. Zodra de grondprijs sterk stijgt door bijvoorbeeld bouwplannen voor woningen of wegen, verkoopt een speculant de grond door aan de overheid.

'Het is niet helemaal duidelijk wie die beleggers zijn', zegt onderzoeker Martien Voskuilen van WUR. Hij doet al jaren onderzoek naar de koop en verkoop van landbouwgrond in Nederland.

'Op basis van de bedrijfsnaam kun je aardig inschatten of je te maken hebt met een maatschap of een investeringsmaatschappij. Maar van ongeveer een kwart van de transacties kunnen we niet met zekerheid zeggen of landbouwgrond is gekocht door een agrarisch ondernemer, particulier of belegger. Alleen voor overheidsaankopen is dat goed geregistreerd', legt de WUR-onderzoeker uit.

Vooral aan de rand van grote steden is de kans groot dat beleggers uit zijn op winst door bouwplannen. Elders in het land is een andere verklaring waarschijnlijker, volgens Jos Ebbers. Hij is makelaar in Friesland en voorzitter van de vakgroep Agrarisch & Landelijk bij de belangenvereniging voor makelaars NVM. 'Ik denk dat de gestegen aankoop van landbouwgrond door beleggers komt doordat boeren steeds moeilijker financiering krijgen van banken', redeneert Ebbers.

'Agrarische grond is een goede investering', vervolgt de makelaar. 'Als investeerder krijg je stabiele pachtinkomsten met erfpachtcontracten van doorgaans dertig jaar. Voor boeren is het aantrekkelijk omdat ze langetermijnbeleid kunnen ontwikkelen voor hun bedrijf. Boeren die aan een klein initiatief willen verkopen raad ik aan wel goed te kijken wat de doelstelling is, waar ze rendement op willen halen en aan welke termijn ze denken.'

Steeds minder landbouwgrond

Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) publiceerde deze maand cijfers waaruit blijkt dat de afgelopen tien jaar steeds meer landbouwgrond verdwijnt in Nederland. Ook de natuur moest in 2023 inleveren. Die grond wordt vooral gebruikt voor woningbouw. Veel verkochte agrarische gebieden liggen rondom de Randstad.

Opvallend detail achter de CBS-cijfers is de steeds verder stijgende verkoop aan beleggers, die WUR registreert op basis van cijfers van het Kadaster. Echte speculanten hebben maar 0,1 procent van de landbouwgrond in handen, schatten de Wageningse onderzoekers. De meeste beleggers zien deze grond gewoon als goede langetermijninvestering.

Verzekeringsmaatschappij ASR is de grootste particuliere bezitter van agrarisch grondgebied. De laatste jaren kopen ook ideële stichtingen landbouwgrond die ze verpachten aan extensieve of biologische boeren.

De mestcrisis en de wens van de overheid om te extensiveren jagen de grondprijs omhoog. Gemiddeld kostte een hectare in 2012 nog ruim 47.000 euro, vorig jaar was dat bijna 79.000 euro. En de regionale verschillen zijn enorm. Daarbij hebben boeren in goedkope gebieden concurrentie van collega's die elders zijn uitgekocht en regelmatig een betere prijs kunnen bieden dan lokale landbouwers.

Door de stijgende grondprijzen verkopen boeren graag grond aan beleggers. Vooral omdat de grond dan nog steeds kan worden gebruikt voor landbouw.

'Extensiveren is economisch moeilijk rond te breien', zegt specialist Barend Bekamp van RaboResearch. Daar zijn volgens hem drie hoofdredenen voor: 'De grondprijs gaat omhoog, de beschikbaarheid van grond daalt en grond die je voor die hoge prijs kunt kopen, levert bij extensiveren niets extra's op. Verkoop aan een belegger om die grond terug te pachten, geeft een boer financiële speelruimte terwijl hij de grond in gebruik houdt.'

Terugpachten is niet altijd een goed alternatief voor extensiverende boeren die graag wat ruimer in hun financiën willen zitten. 'Dat ligt aan de verwachte erfpachtcanon ten opzichte van rente op een lening', legt senior analist Harry Smit van RaboResearch uit. 'De erfpacht is nu redelijk in balans met wat je zou betalen bij een lening bij een bank. Erfpacht is wel onderhevig aan inflatie. Als die omhooggaat, stijgt de pacht. Dat heb je met een bank dan weer niet.'

De allure van terugpachten

Toch ziet ook Smit waarom verkoop aan investeerders met terugpachten aantrekkelijk kan zijn. 'Stel je voor dat boeren net een nieuwe stal hebben gebouwd en er komt een stuk grond in de verkoop dat ze graag willen hebben om te extensiveren. De kans bestaat dat ze bij de bank geen financiële ruimte meer hebben. Met pacht bouw je geen nieuwe schuld op en je houdt de grond in gebruik.'

Dat extensiveren volgens de twee Rabobank-experts moeilijk is, is ook een symptoom van een gebrek aan aandacht van de overheid. 'Overheden hebben de afgelopen jaren wel grondbeleid gevoerd voor verstedelijking, maar voor extensieve landbouw was die er nauwelijks, omdat daar geen politieke urgentie lag', stelt Bekamp.

'Nu zijn er dure opkoopregelingen in het leven geroepen, maar grond valt hier nog niet onder. Het is denkbaar dat provincies via de gebiedsgerichte aanpak met grondbeleid aan de slag gaan', vervolgt Bekamp. 'Het is alleen de vraag of provincies die grond onderbrengen bij 'blijvers', of dat ze ervoor kiezen er 100 procent natuur van te maken.'

Regionaal grondbeleid is de sleutel

Volgens Bekamp en Smit zit de oplossing in regionaal grondbeleid, zoals dit tot 2015 werd uitgevoerd door de Dienst Landelijk Gebied van het ministerie van Economische Zaken. 'Dat moet de overheid regionaal regisseren', zegt Bekamp. 'Wat past in welk gebied? Wat voor soort bedrijven wil je bij een Natura 2000-gebied en wat kan er in een veel minder kwetsbaar gebied als de Flevopolder? Je wil blijvers koppelen aan stoppers.'

Smit ziet wel dat de overheid is begonnen met nadenken over grondbeleid voor extensieve landbouw. Maar nu moet het nog gebeuren. 'De uitvoering is de bottleneck. Plannen maken is één ding, je moet ook de mensen vinden, lokale kennis ontwikkelen en de lokale situatie in kaart brengen. Daar gaat tijd in zitten.' Hoeveel tijd hangt volgens de Rabobank-experts af van de politieke daadkracht in Den Haag.

Een goed voorbeeld vinden Smit en Bekamp hoe het programma Ruimte voor de Rivier is uitgerold over Nederland. Boerenland werd bestemd om in natte tijden te dienen als overloop voor rivierwater. Smit: 'Rijkswaterstaat nam daar de regie. Boeren reden niet met trekkers naar het Malieveld.'