Pacht en duurzaam gebruik grond

Sjoerd HofsteeEenzelfde soort waarschuwing geeft hoogleraar agrarisch recht Willem Bruil van Rijksuniversiteit Groningen af in zijn onlangs gepresenteerde evaluatierapport over het Nederlandse pachtsysteem. Een van Bruils voorstellen is om een minimale termijn in te stellen van zes jaar voor geliberaliseerde pacht. Nu komen kortere termijnen ook volop voor. Het voorstel is er onder meer op gericht om te voorkomen dat pachters zich genoodzaakt zien de gronden te intensief te gebruiken.

Grondmonsters

Erik Somsen is directeur Landelijk Vastgoed van ASR en bestuurslid van de Federatie Particulier Grondbezit (FPG). Hij deelt de zorg over duurzaam grondgebruik, maar niet vanuit zijn achterban. ‘Bij ASR laten wij altijd grondmonsters nemen bij het aangaan en het aflopen van een pachtovereenkomst, ongeacht de duur van een pachtovereenkomst. Veel andere grote verpachters doen dan ook.’
Een pachter die de bodemvruchtbaarheid niet op peil houdt, heeft volgens Somsen een probleem. ‘Maar dat weten ze en daarom geeft dat in de praktijk nauwelijks problemen. Waar de problemen ontstaan is bij de zogenoemde zwarte en grijze pachtconstructies. Dat is wanneer boeren onderling grond gaan verpachten zonder goede afspraken op papier. Wat ons betreft dragen deze constructies niet bij aan duurzaam grondgebruik, zijn ze niet zonder risico en moeten ze daarom aan banden worden gelegd.’
Somsen vindt een minimum termijn voor een pachtovereenkomst van zes jaar, zoals Bruil voorstelt, geen goed idee. ‘De huidige mogelijkheid van geliberaliseerde pachtovereenkomsten voor zes jaar of korter werkt prima. Voor de flexibiliteit in de markt moet de optie er blijven om kortdurende pachtovereenkomsten te kunnen sluiten.’
Daarbij pleit Somsen wel degelijk voor meer langlopende pachtovereenkomsten. Dat is volgens hem juist te realiseren door de markt verder te liberaliseren.
‘De huidige wet zegt dat geliberaliseerde pacht zonder prijsbeheersing maximaal zes jaar kan duren. Gaan verpachter en pachter een langer durende overeenkomst aan, dan mag de pachtprijs maximaal de vastgestelde regionorm betreffen. Die regionormprijzen zijn absoluut niet marktconform’, vindt Somsen.
Om die reden geeft bijna geen enkele verpachter meer grond in reguliere pacht uit, stelt de directeur Landelijk Vastgoed van ASR. ‘Daarom zeg ik: ‘Gooi de markt open en laat verpachter en pachter langlopende afspraken maken over de duur van de pacht en bijbehorende zaken.’ Dat garandeert duurzaam gebruik van de grond. Wij als verpachters snappen namelijk ook wel dat een pachter niets extra’s in grond investeert als hij maar een paar jaar kan pachten en sluiten daarom graag vooral langer durende overeenkomsten af. Maar dan wel tegen reële marktprijzen. Bij erfpacht werkt dat op deze manier in de praktijk al prima.’
Bruil is het op dit punt met Somsen eens. ‘Pachter en verpachters kunnen beiden wel rekenen. Zij komen er met elkaar vast en zeker wel uit wat hoe hoog de pachtprijs moet zijn. Langlopende overeenkomsten geven meer kans op betere afspraken over investeringen en onderhoud van de pachtgrond en komen zo het duurzaam gebruik van de grond ten goede.’

Afspraken blijven uit

Daarbij stelt Bruil dat het tijdig maken van afspraken over verlenging van pachtcontracten nog vaak te wensen over laat. ‘Ook bij erfpachtconstructies van 26 jaar waar geen kooprecht bij zit, kun je prima vastleggen dat je tijdig, bijvoorbeeld op jaar 20, gaat onderhandelen over verlenging of niet. Als verlenging niet doorgaat, spreek dan ook goed af hoe het land in de komende jaren wordt behartigd en opgeleverd. In de praktijk blijft het maken van goede afspraken nogal eens uit.’
Somsen deelt die mening. ‘Hoe vaak dat misgaat, kan ik niet zeggen. Maar als het misgaat, dan ligt dat eigenlijk altijd aan het feit dat partijen geen goede afspraken maken en op papier vastleggen. Daar hameren wij als FPG ook op.’
Arnold Michielsen, portefeuillehouder Pacht bij LTO, deelt de mening van Bruil en Somsen als het gaat om goede afspraken maken. ‘Dat gebeurt niet altijd goed genoeg. Het risico op te intensief gebruik aan het eind van een overeenkomst ligt dat op de loer. Dat geldt zowel bij langer durende erfpachtovereenkomsten die aflopen als bij kortdurende liberale pacht.’
Bij de laatste vorm is dat risico echter groter, zegt Michielsen. Sterker nog, hij wijst erop dat de problemen zich daaromtrent nu al uiten. ‘Dit jaar geeft de RVOB (Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf) 450 hectare uit op basis van openbare inschrijving. Volgend jaar volgen nog enkele duizenden hectares. Dat alles omdat zij de opdracht hebben zo veel mogelijk rendement op hun eigendom te halen. Duurzaam grondgebruik wordt hier echter sterk door tegengewerkt. Pachters die voor een hoge prijs alleen kortdurend de grond kunnen gebruiken, proberen deze zo optimaal mogelijk te benutten in een korte tijd.’
Maar dat is niet alles, stelt Michielsen. ‘Eerder zei de RVOB veel agrariërs toe dat zij de grond nog jaren konden gebruiken. Nu breken ze die toezegging opeens, terwijl veel pachters op die basis in drainage en ontwatering investeerden. Deze pachters zijn begrijpelijkerwijs kwaad en dreigen in sommige gevallen zelfs de investeringen te ontmantelen. Het gedrag van de overheid is het verkeerde voorbeeld en staat echt haaks op duurzaam grondgebruik.’
Voorzitter Piet van der Eijk van de Bond van Landpachters en Eigen Grondgebruikers (BLHB) geeft Michielsen helemaal gelijk. ‘Iedereen heeft de mond vol van duurzaamheid, maar het is de overheid die dit met voeten treedt.’
Ook Van der Eijk meent dat duurzaam grondgebruik extra onder druk staat bij pachtgronden, nu de grondprijzen fors zijn gestegen. Hij bepleit daarom het tegenovergestelde van Somsen en Bruil: minder ruimte voor geliberaliseerde pacht en meer voor reguliere pacht, waarbij de pachter zeker is van continuïteit.
Erfpachtovereenkomsten kunnen volgens Van der Eijk ook garant staan voor duurzaam grondgebruik, ook als er geen vast kooprecht aan verbonden zit. ‘Maar zorg in dat geval als pachter dat je afspraken vastlegt met de verpachter direct bij het aangaan van de overeenkomst. Als pachter moet je bij het begin van een overeenkomst je het meest druk maken over het moment wanneer deze aan verlenging toe is of afloopt.’